La réglementation des meublés de tourisme en Seine-et-Marne

Le marché des meublés de tourisme (ou locations saisonnières meublées) se développe fortement en France, et particulièrement en zones proches de grandes métropoles ou d’attractions touristiques, comme la Seine‑et‑Marne. Toutefois, ce type de location est soumis à une réglementation de plus en plus stricte, tant au niveau national que local. Connaître ces règles est essentiel pour tout propriétaire souhaitant louer son logement à des clients de passage, éviter les sanctions, et assurer une activité conforme.

Cet article fait le point sur ce que prévoit la loi aujourd’hui, les obligations principales, ce qui change, et ce qu’il faut vérifier dans le contexte de la Seine‑et‑Marne.

Qu’est-ce qu’un « meublé de tourisme » ?

D’après le Code du tourisme (art. L. 324‑1 et suivants), un meublé de tourisme est :

• un logement meublé : villa, appartement, studio, etc., équipé pour permettre à un locataire d’y vivre (literie, mobilier, électroménager, etc.).

• mis à la disposition d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (donc pour les séjours temporaires, à la journée / semaine / mois), l’usage exclusif du locataire pendant la durée de la location.

  
  

Ce qui distingue le meublé de tourisme :

• du bail d’habitation (le locataire n’élit pas domicile, ne reste pas indéfiniment),

• des chambres d’hôtes (qui offrent souvent des services/hôtellerie),

• d’autres formes d’hébergement touristique.

  
  

Réglementation nationale : les obligations générales

Voici les principales obligations légales nationales applicables à tous les meublés de tourisme, y compris en Seine‑et‑Marne :

1. Déclaration / enregistrement

• Déclaration en mairie : tout loueur doit faire une déclaration préalable à la mairie du lieu du logement, avec le formulaire Cerfa n° 14004.

• Enregistrement obligatoire d’ici le 20 mai 2026 : la « loi Le Meur » (19 novembre 2024) prévoit que toutes les locations de meublés touristiques feront l’objet d’un enregistrement, qu’il s’agisse de la résidence principale ou non. Ce nouvel enregistrement crée un numéro d’enregistrement à mentionner dans les annonces.

  
  

2. Résidence principale : durée maximale de location

• Si le logement loué est la résidence principale du propriétaire (ou du loueur), la location en meublé de tourisme est limitée à 120 jours maximum par année civile.

• Toutefois, la loi récente permet aux communes, par délibération, de ramener ce seuil à 90 jours.

  
  

3. Autorisation de changement d’usage

• Si un logement “normalement à usage d’habitation” est loué de façon répétée comme meublé de tourisme, cela constitue un changement d’usage selon le Code de la construction et de l’habitation (art. L. 631‑7 et suivants).

• Dans certaines communes (notamment grandes villes, zones tendues, ou communes de plus de 200 000 habitants), ce changement d’usage nécessite une autorisation préalable du maire ou de la collectivité.

  
  

4. Classement

• Le classement d’un meublé de tourisme n’est pas obligatoire, mais il est possible et peut apporter des avantages (visibilité, fiscalité, etc.).

• Si le propriétaire demande le classement, il doit respecter des critères fixés (équipements, confort, etc.), le dossier de demande, la visite, etc. En Seine‑et‑Marne, c’est Seine‑et‑Marne Attractivité qui gère ce processus pour l’attribution du classement.

  
  

5. Fiscalité

• Les revenus tirés de la location meublée touristique sont imposables et doivent être déclarés aux impôts.

• Nouveau abattement fiscal depuis le 1er janvier 2025 :

  • 50 % pour les biens classés et les chambres d’hôtes (plafond de revenus à 77 700 €) ;

  • 30 % pour les biens non classés (plafond de 15 000 €)

    
    

6. Sécurité, normes et diagnostics

• Détecteur de fumée obligatoire.

• Si la capacité d’accueil atteint 15 personnes ou plus, les normes des établissements recevant du public (ERP) s’appliquent.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme qui sont soumis à autorisation de changement d’usage.

  
  

7. Règlement de copropriété

• Si le bien est en copropriété, il faut vérifier le règlement de copropriété : certaines clauses peuvent interdire la location en meublé de tourisme, ou imposer une autorisation.

• Depuis la loi Le Meur, tout copropriétaire qui se déclare comme loueur de meublé de tourisme doit informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer explicitement s’ils autorisent ou non ce type de location.

  
  

Réglementation des meublés de tourisme en Seine-et-Marne

La Seine‑et‑Marne est un département « périphérique » de l’Île‑de‑France, à la fois moins dense que Paris ou les Hauts‑de‑Seine mais soumis aux dynamiques fortes de l’immobilier et du tourisme (Parcs Disneyland, attractions culturelles, proximité de Paris, etc.). Voici ce qu’il faut savoir localement concernant la réglementation des meublés de tourisme en Seine-et-Marne :

Déclaration à la mairie

• En Seine‑et‑Marne, comme partout en France, la déclaration préalable d’un meublé de tourisme est obligatoire dès que le logement est proposé à la location pour des séjours temporaires. La mairie du lieu du bien doit en être informée.

• Si la commune a adopté la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme, le loueur devra faire cette démarche via un téléservice et obtenir un numéro. Il faut donc vérifier auprès de la mairie concernée en Seine‑et‑Marne si cette procédure est active.

  
  

Classement via Seine‑et‑Marne Attractivité

• Pour faire classer un meublé de tourisme dans ce département, on passe par Seine‑et‑Marne Attractivité. Le propriétaire remplit un dossier, une visite est réalisée, un rapport est rendu dans un délai de 30 jours maximum, il y a un délai de 15 jours pour contester, après quoi le classement est acquis.

• Le classement dispense ou donne des avantages selon les labels, visibilité, confiance, etc. Il peut aussi jouer sur les abattements fiscaux.

  
  

Durée maximale de location

• Si le logement est la résidence principale du loueur, la règle des 120 jours/an s’applique. Mais attention : certaines communes peuvent décider (par délibération) de réduire ce nombre à 90 jours. Il faut vérifier au niveau de la commune concernée dans la Seine‑et‑Marne.

  
  

Copropriété et règlement local

• Dans les copropriétés, le règlement local est crucial. Si le règlement interdit explicitement la location touristique, il peut y avoir conflit. Il faut donc consulter le règlement de copropriété.

• Depuis la loi Le Meur, le copropriétaire doit informer le syndic de son intention de louer en meublé touristique, et le règlement de copropriété doit explicitement autoriser ou non cette activité.

  
  

Sanctions

• En cas de non‑déclaration ou non‑enregistrement, le loueur s’expose à des sanctions : contravention, amende pouvant aller de 450 € pour une simple omission de déclaration, jusqu’à des montants beaucoup plus élevés pour fraude ou fausse déclaration.

• En cas de dépassement des seuils de jours autorisés (par exemple, louer plus que ce qui est permis pour une résidence principale), des amendes civiles peuvent être appliquées.

  
  

Nouveautés récentes : la loi Le Meur

Cette loi du 19 novembre 2024 renforce plusieurs aspects de la réglementation des meublés de tourisme (et des chambres d’hôtes), avec des changements particulièrement pertinents pour les propriétaires en Seine‑et‑Marne :

• Généralisation de l’enregistrement : d’ici le 20 mai 2026, toute location de meublé touristique doit être enregistrée, même pour la résidence principale du loueur. Un numéro national sera attribué pour chaque meublé.

• DPE obligatoire : pour les logements soumis à autorisation de changement d’usage, un Diagnostic de Performance Énergétique sera exigé.

• Réduction possible du nombre de jours loués pour résidence principale : les communes peuvent décider de réduire la limite actuelle de 120 jours à 90 jours.

• Copropriété : obligation pour le régisseur du bien de informer le syndic, et les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser explicitement si la location est autorisée.

• Sanctions renforcées pour les infractions, les fausses déclarations ou les locations non autorisées.

  
  

Ce qu’il faut vérifier dans ta commune / ton secteur

Chaque commune peut avoir des règles additionnelles ou des délibérations spécifiques. En Seine‑et‑Marne, voici ce que je recommande de vérifier avant de lancer une activité de meublé touristique :

1. Procédure d’enregistrement active ?

   La mairie propose‑t-elle déjà un téléservice ? Le formulaire Cerfa + numéro d’enregistrement ? Est‑ce obligatoire dans ta commune ou pas ?

2. Delimitations des seuils de jours

   Si tu tombes sous la résidence principale, est‑ce que la commune a réduit le seuil à 90 jours ? Ou est restée à 120 ?

3. Règlement de copropriété

   Vérifie si ton immeuble a une clause qui interdit ou limite la location courte durée / touristique.

4. Classement local

   Si tu souhaites classer ton meublé, consulte les critères de classement via Seine‑et‑Marne Attractivité, les délais, les obligations (modalités de visite, équipement, confort, etc.).

5. Diagnostic énergétique

   Si tu transformes l’usage ou si tu déclares un meublé nouvellement, le DPE peut être nécessaire.

6. Fiscalité locale

   Impôts, taxes de séjour, éventuellement taxes communales spécifiques, obligations déclaratives.

7. Affichage et visibilité du classement

   Si tu es classé, obligation d’afficher l’intérieur du logement le panonceau décerné par Atout France.

8. Régulation des nuisances / sécurité

   Détecteurs de fumée, capacité d'accueil, obligations ERP si grand nombre de personnes, conformité aux normes de sécurité.

   
   

Cas pratique : exemple hypothétique en Seine‑et‑Marne

Imaginons que tu possèdes un appartement à Fontainebleau, en Seine‑et‑Marne, que tu veux louer comme meublé de tourisme.

• Tu dois faire la déclaration en mairie, via le formulaire Cerfa, ou via le téléservice si la commune l’a mis en place.

• Si c’est ta résidence principale, tu respectes le seuil de 120 jours de location/an, sauf si la mairie a décidé de réduire ce seuil à 90.

• Si l’appartement est en copropriété, tu regardes le règlement pour voir si la location touristique est autorisée, et si non, si une modification du règlement est possible ou existe.

• Tu vas peut‑être demander le classement via Seine‑et‑Marne Attractivité si tu veux valoriser ton logement, ce qui implique meeting les critères de confort, équipement, etc.

• Si tu proposes des annonces (Airbnb, Booking, etc.), tu dois mentionner le numéro d’enregistrement dès que ton bien est enregistré.

• Tu dois faire un DPE si nécessaire (ex : changement d’usage ou obligation locale) et t’assurer de respecter les normes de sécurité.

• Tu déclares les revenus tirés de cette location et appliques le bon régime fiscal (abattement selon si classé ou non, etc.).

  
  

Enjeux, tensions et perspectives

Quelques éléments de contexte et perspectives à connaître :

• Les communes en Île‑de‑France sont sous pression : la location touristique peut contribuer à la raréfaction des logements disponibles pour les habitants permanents, ce qui pousse les élus à renforcer les régulations.

• L’équilibre à trouver entre permettre aux propriétaires de tirer un revenu raisonnable d’un bien inoccupé certains jours, et préserver le parc de logements pour les habitants.

• Les nouvelles lois visent à plus de transparence, de contrôle, et à responsabiliser les plateformes de mise en relation.

• À partir de 2034, il y aura des obligations liées à la performance énergétique (ex : logements classés F et G seraient considérés indécents) pour certains meublés touristiques. Cette évolution aura un impact sur les propriétaires de biens anciens.

  
  

Conclusion

La réglementation des meublés de tourisme en Seine‑et‑Marne s’inscrit dans un cadre national renforcé, avec des implications locales importantes. Avant de se lancer, tout propriétaire ou loueur doit bien s’informer auprès de sa mairie, de la copropriété, et des autorités compétentes (Atout France pour le classement, services fiscaux pour les revenus, etc.). Les lois récentes (notamment la loi Le Meur) introduisent des obligations nouvelles (enregistrement, DPE, réduction possible des jours, etc.) qu’il ne faut pas négliger.